在商品房销(预)售过程中，由于商品房买卖合同是属于一种所涉标的额比较大的民事交易，合同的订立需要一个过程，当事人双方为订立合同须做一些必要的准备。房地产开发商在与购房者签订正式商品房预售合同之前，一般会先签订认购书，并向购房者收取一定数额的定金，这已成为习惯做法，并且绝大多数购房者也认可并接受这种做法。根据民法平等自愿的原则，法律认可并保护这种约定定金的行为。那么购房定金是否能退呢？取决于四大因素。

签订正式购房合同前

1、买房没有按照认购书规定时间、地点签约，属买方违约，买房定金不予返还；卖方在认购书规定的时间内，将认购房屋转售他人而导致交易无法履行，属卖方违约，卖方应双倍返还定金。

2、因卖方未取得房屋销售的合法证件，而导致双方未能签订正式合同，卖方应根据认购书（预约合同）承担违约责任。

已签订正式购房合同

1、定金可抵扣房款或退回买方，双方履行正式合同过程中，若其中一方违约，适用“没收定金”或者“双倍返还”的定金赔付罚则。

2、若双方不存在违约情况，仅对预售（销售）合同条款或相关补充协议内容难以达成一致而未签约，属双方未能达成一致而互不违约，卖方应把定金全数返还买方，不涉及赔偿问题。

从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。比如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。